2026.10.02

空き家売却は「買取」と「仲介」どちらが得？失敗しない判断基準と選び方

admin

空き家売却は「買取」と「仲介」どちらが得？失敗しない判断基準と選び方

親から相続した実家や、長年使っていない空き家を整理しようと考えたとき、多くの方が「買取と仲介のどちらで売るのが良いのだろう」という悩みに直面します。

「少しでも高く売りたいけれど、管理や維持費の手間を考えると早く手放したい」「古い家だから本当に売れるのか不安」といったお気持ちを抱えるのは、決してあなただけではありません。

私どもは大阪・関西エリアを中心に、全国各地の不動産売買や相続手続き、資産整理のご相談をお受けしています。全国どこのエリアであっても、空き家に関する不安や悩みには共通する点が多くあります。この記事では、実務の視点から「買取」と「仲介」のメリット・デメリットを正しく整理し、後悔しない選択ができるための判断基準をわかりやすく解説します。

この記事の目次

一般的に言われていること
不動産エージェントとしての解説
読者向けの具体的アドバイス
相談前に整理したいポイント
まとめ

一般的に言われていること

不動産の売却方法として知られている「仲介」と「買取」には、一般的なイメージとして以下のような特徴や違いがあります。

仲介（一般市場での売却）：不動産会社が買主を探す方法。相場に近い価格で売却できる可能性がある反面、買い手が見つかるまで数か月から1年以上かかることがある。
買取（不動産会社による直接購入）：不動産会社が直接買い取る方法。すぐに売却できて現金の化スピードが早い反面、売却価格は市場相場の7割〜8割程度になると言われている。
室内の残置物や状態：仲介の場合は売主側で荷物の処分や清掃が必要になるケースが多いが、買取ではそのままの状態で引き取ってもらえることが多い。
契約後のリスク：仲介では売却後に建物に隠れた欠陥（雨漏りや構造上の不具合など）が見つかった場合、売主が責任を負う「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん＝売却後の不具合に対する修繕・損害賠償義務）」が発生することがあるが、買取では免除されるのが一般的である。

このように、「高く売りたいなら仲介、早く手間なく売りたいなら買取」という整理が一般的な認識となっています。

不動産エージェントとしての解説

実務の現場に立っていると、単純に「手取り額が大きいから仲介が得」「楽だから買取が得」と言い切れない場面に数多く遭遇します。お客様にとって何が最も得になるかは、売却金額の数字だけでなく、維持コストや税制上の特例、手続きにかかる労力まで含めた総額で判断することが欠かせません。

不動産投資や収益物件専門メディアである「楽待」の調査や市場レポートなどでも、全国的に築古戸建てや空き家を事業者が買い取り、リノベーションを行って賃貸物件や再販物件として流通させる動きが広がっていることが報告されています。つまり、個人が住む家としては買い手がつきにくい物件でも、プロの事業者にとっては価値を見出せるケースが増えているのです。

例えば、建築基準法上のルールで家を建て替えられない「接道義務（建物を建てるために必要な道路との接面条件）」を満たしていない物件や、著しく老朽化した物件の場合、通常の仲介で売出しても長期間買い手がつかないことがあります。そうした物件を空き家のまま保有し続けると、毎年の固定資産税や草刈り・換気などの管理負担が発生し続けるため、結果として価格を下げてでも素早く買取で手放した方が全体の支出を抑えられる場合があります。

一方で、立地条件が良く建物も少しの手入れで住めるような状態であれば、仲介でじっくり売り出した方が数百万円単位で手元に残るお金が増えることも珍しくありません。また、相続した空き家であれば「空き家の3,000万円特別控除（相続した一定の空き家を売却した際、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例）」等の税務上の優遇制度が利用できる期限（相続発生から3年後の年末までなど）を意識したスピード感も重要になります。

【注意】解体（更地化）を急がないでください

「古くて汚いから更地にしないと売れない」と思い込み、査定前にご自身の判断で建物を解体してしまう方がいらっしゃいます。しかし、解体すると住宅用地に対する固定資産税の軽減措置（住宅用地特例）が外れ、固定資産税評価（自治体が定める税金計算の基準価格）に基づく税額が大幅に上がってしまうリスクがあります。また、更地にする費用が売却価格上乗せで回収できないことも多いため、必ず事前に専門家に相談することをおすすめします。

【相談例1】相続したご実家の片付けと遠方にお住まいの事情

関西圏にあるご実家を相続されたご相談者様。遠方にお住まいで、何度も現地に通って荷物を整理する時間的余裕がありませんでした。仲介で高値を狙う選択肢もありましたが、現地確認や各種立ち会いの負担、残置物の処分費用を考慮した結果、荷物そのままの状態で不動産会社による買取を選択されました。手元の現金額と「管理の手間や心理的ストレスから解放されたこと」に十分納得された事例です。

【相談例2】築年数は古いものの、土地の需要が高いエリアの空き家

築40年を超える木造戸建ての相談例です。「古い家だから買い取ってもらうしかない」と思い込まれていましたが、エリアの土地需要が堅調だったため、現況のまま仲介物件として売り出しました。結果として投資家やリフォーム前提の個人買主様から手が上がり、当初想定していた買取査定額よりも高い価格で売却が成立しました。

また、売却だけが唯一の正解とは限りません。立地や構造によっては、簡易な修繕を施して賃貸物件（収益不動産）として保有を継続したり、他の資産へ組み替えを行ったりする選択肢が適している場合もあります。

読者向けの具体的アドバイス

空き家の売却や整理を検討する際、失敗しないために以下の手順を意識することをおすすめします。

まずは現状のまま不動産会社に相談する：遺品整理や荷物の撤去、解体工事などを発注する前に、まずは現状の姿のままで査定を受けてください。プロの目で見ると「そのまま仲介で出せる」「荷物ごと買い取れる」など、余計な費用をかけずに済む方法が見つかります。
「仲介」と「買取」の両方の査定額を比較する：信頼できる不動産会社であれば、仲介で売り出した場合の想定価格と、事業者が買い取る場合の買取価格の両方を提示してくれます。それぞれの差額と、かかる費用・リスクを並べて検討しましょう。
売却の期限（タイムリミット）を整理する：「いつまでに現金化したいか」「毎月の維持費をいつまで払えるか」という時間軸を決めることで、仲介で挑戦する期間や買取へ切り替えるタイミングが明確になります。